Dubaï est devenue ces dernières années une plaque tournante mondiale pour l’investissement immobilier et le financement immobilier. Grâce à son emplacement stratégique, ses réglementations favorables aux entreprises et sa population diversifiée, le marché immobilier de Dubaï a connu un essor au cours de la dernière décennie.
Plusieurs facteurs font de Dubaï un marché attractif pour les prêts hypothécaires et les achats immobiliers :
Forte croissance économique et environnement des affaires. Dubaï est rapidement devenue un centre commercial et financier majeur au Moyen-Orient. Cela offre des opportunités d’emploi et attire de riches expatriés.
Développement du tourisme et des infrastructures. L’industrie touristique de Dubaï continue de se développer avec des projets majeurs tels que des parcs à thème, des hôtels et des centres commerciaux. Cela crée une demande de biens immobiliers.
Faibles impôts. Les Émirats arabes unis n’ont pas d’impôt sur le revenu, ce qui rend Dubaï attrayante pour les investisseurs et résidents étrangers. Il y a également une taxe foncière minime.
Importante population expatriée. Plus de 80 % de la population de Dubaï est composée d’expatriés du monde entier cherchant à acheter une propriété dans l’émirat.
Accessibilité accrue. Les prix de l’immobilier à Dubaï se sont modérés après avoir connu une forte hausse avant la crise financière de 2008. Cela rend l’immobilier plus abordable pour les acheteurs.
Disponibilité des prêts hypothécaires. De nombreuses banques nationales et internationales proposent des prêts hypothécaires à Dubaï à des conditions compétitives. Le financement peut couvrir jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété.
Une réglementation forte. Dubaï dispose d’un cadre réglementaire stable régissant les achats de propriétés et les prêts hypothécaires par les expatriés et les investisseurs étrangers.
Dubaï propose des propriétés de luxe haut de gamme ainsi que des logements abordables pour la classe moyenne. L’emplacement, les commodités, les promoteurs et le calendrier sont des facteurs clés à prendre en compte par les acheteurs. Dans l’ensemble, Dubaï offre un environnement attractif pour le financement et l’investissement immobilier.
Types de propriétés à acheter à Dubaï
Les deux principaux types de propriétés à Dubaï sont résidentielles et commerciales.
Propriétés résidentielles
Les propriétés résidentielles comprennent des appartements, des villas, des maisons de ville et des suites penthouse. Les appartements sont les options les plus courantes et les plus abordables. Ils sont disponibles en configurations studio, 1 chambre, 2 chambres et 3 chambres et plus. Les villas offrent plus d’espace et d’intimité avec des équipements comme des piscines et des jardins privés. Les maisons de ville offrent un juste milieu entre les appartements et les villas. Les penthouses sont des appartements de luxe situés aux étages les plus élevés et dotés de fonctionnalités haut de gamme. La plupart des unités résidentielles sont situées dans des méga-développements ou des communautés qui partagent des équipements tels que des gymnases, des piscines et des zones de loisirs. Les zones populaires pour les propriétés résidentielles comprennent le centre-ville de Dubaï, la marina de Dubaï, Palm Jumeirah, Arabian Ranches et Jumeirah Lakes Towers.
Propriétés commerciales
Les propriétés commerciales font référence aux commerces de détail, aux bureaux, aux hôtels, aux unités industrielles et aux terrains. Les propriétés commerciales comprennent les magasins, les centres commerciaux, les salles d’exposition et autres bâtiments commerciaux. Les espaces de bureaux vont des petites unités aux tours entières. Les hôtels constituent un segment immobilier majeur dans l’économie touristique de Dubaï. Les unités industrielles sont constituées d’entrepôts, d’usines et d’ateliers situés dans des zones désignées. Des terrains peuvent être achetés pour un futur développement commercial. Les zones clés pour l’immobilier commercial sont Sheikh Zayed Road, Business Bay, Dubai Media City, Dubai Internet City et Jumeirah Lake Towers. Les propriétés commerciales génèrent des revenus mais nécessitent un financement plus complexe.
Zones populaires où acheter
Le vaste marché immobilier de Dubaï offre aux acheteurs de nombreux domaines intéressants à considérer. Certains des endroits les plus populaires auprès des expatriés et des investisseurs pour acheter une propriété à Dubaï comprennent :
Centre-ville de Dubaï
Ce quartier abrite l’emblématique Burj Khalifa, le plus haut bâtiment du monde, ainsi que le Dubai Mall, l’un des plus grands centres commerciaux du monde. Le centre-ville propose un mélange d’appartements et de villas à proximité des principales attractions.
Marina de Dubaï
Cette communauté animée au bord de l’eau est populaire pour ses tours de grande hauteur, ses restaurants et ses options de divertissement. La marina artificielle est bordée d’immeubles d’appartements de luxe. La plage voisine de Jumeirah offre un accès au bord de mer.
Palm Jumeirah
Ce développement insulaire artificiel a la forme d’un palmier et comprend des villas, des appartements, des hôtels et des centres de villégiature de luxe. Il offre une vie attrayante au bord de l’eau à proximité du continent. Les maisons situées sur les frondes ou sur le tronc offrent de belles vues sur l’océan.
Ranchs arabes
Située près du désert de Dubaï, cette communauté familiale propose des villas spacieuses et de haute qualité. Le développement offre des commodités comme des écoles, des magasins, des restaurants, des parcs et des pistes cyclables.
Jumeirah
Offrant une vie agréable en bord de mer, Jumeirah s’étend sur plusieurs quartiers comme Jumeirah 1, 2 et 3. Les appartements et les maisons de ville donnent sur des plages pittoresques et offrent un accès facile aux sports nautiques.
Avec son mélange de quartiers modernes, Dubaï répond à une gamme de besoins et de budgets d’acheteurs. Les facteurs clés à prendre en compte lors du choix d’une zone comprennent les priorités en matière de style de vie, la proximité du travail et des commodités, ainsi que les types de propriétés disponibles.
Options de financement
Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété à Dubaï, vous disposez de plusieurs options pour financer votre investissement immobilier.
Hypothèques
Le moyen le plus courant de financer l’achat d’une propriété à Dubaï est de recourir à un prêt hypothécaire. La plupart des grandes banques locales et internationales opérant à Dubaï proposent des prêts hypothécaires aux résidents et aux non-résidents.
Les prêts hypothécaires vous permettent de rembourser le prix de la propriété sur une période de 10 à 25 ans. Vous devrez verser un acompte de 25 à 50 % et la banque vous prêtera le montant restant. Les remboursements mensuels comprendront le principal et les intérêts.
Les taux d’intérêt hypothécaires sont d’environ 2 à 3 % pour les ressortissants des Émirats arabes unis et de 4 à 6 % pour les expatriés. Le montant du prêt peut couvrir jusqu’à 80 % de la valeur du bien pour les nationaux et 75 % pour les expatriés.
Achat au comptant
Si vous disposez de suffisamment de liquidités, vous pouvez acheter une propriété à Dubaï sans aucun financement. Cela évite de payer des intérêts et supprime le besoin de s’endetter.
Les acheteurs au comptant ont plus de pouvoir de négociation et peuvent obtenir des réductions de la part des promoteurs, en particulier pour les propriétés sur plan. Payer en une seule transaction accélère également le processus d’achat.
Cependant, utiliser les réserves de liquidités pour acheter une propriété bloque votre capital à long terme. Et vous perdez le potentiel de gagner du temps en investissant cet argent ailleurs.
Financement des développeurs
De nombreux promoteurs immobiliers à Dubaï proposent leurs propres programmes de financement internes, ce qui peut s’avérer utile pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires traditionnels.
Le financement des développeurs nécessite généralement un acompte de 10 à 25 %. Les remboursements sont effectués par tranches étalées sur 5 à 10 ans après l’achèvement et la livraison du bien.
Même si les taux d’intérêt peuvent être légèrement plus élevés que ceux des prêts hypothécaires traditionnels, le financement des promoteurs offre plus de flexibilité. Le principal problème est que vous ne pouvez l’utiliser que sur des propriétés construites par ce développeur.
Fournisseurs de prêts hypothécaires
Dubaï compte un mélange de banques locales et internationales proposant des prêts hypothécaires.
Certaines des principales banques locales comprennent :
- Émirats arabes unis
- Banque du Machrek
- Banque islamique des Émirats
- Banque commerciale d’Abou Dhabi
- Banque islamique de Dubaï
- Ces banques proposent des options hypothécaires conventionnelles et islamiques. Ils proposent des tarifs compétitifs et des produits spécialement adaptés aux ressortissants et résidents des Émirats arabes unis. Le processus hypothécaire peut être plus rapide et plus facile en passant par une banque locale.
Par ailleurs, de nombreuses banques internationales sont présentes à Dubaï :
- HSBC
- Standard affrété
- Banque Citi
- Banque de Baroda
Ces banques mondiales peuvent proposer des prêts hypothécaires aux expatriés à Dubaï. Ils possèdent une expertise mondiale en matière de financement immobilier. Les banques multinationales peuvent être préférées par certains acheteurs, en particulier les expatriés qui ont déjà des relations et des comptes.
Les banques locales et internationales disposent de portails en ligne pour demander des prêts hypothécaires à Dubaï. Il est recommandé de comparer les tarifs et les conditions de plusieurs fournisseurs avant de décider de la meilleure option. Les banques ont des conseillers financiers qui peuvent expliquer les offres en détail.
Exigences hypothécaires
Pour être admissible à un prêt hypothécaire à Dubaï, vous devrez remplir plusieurs conditions clés :
Acompte
- La mise de fonds minimale est généralement de 25 % de la valeur de la propriété.
- Pour les propriétés haut de gamme de plus de 5 millions d’AED, les acomptes peuvent atteindre 50 %.
- Pour les non-résidents ou les acheteurs de résidence secondaire, les acomptes ont tendance à être plus élevés, autour de 30 à 40 % ou plus.
- Plus vous pouvez verser d’acompte, meilleures sont les conditions de prêt auxquelles vous aurez droit.
Preuve de revenu
- Les prêteurs exigeront des preuves détaillées de vos revenus et de vos actifs.
- Les candidats salariés doivent fournir des attestations de salaire, des relevés bancaires indiquant les dépôts de salaire et souvent des lettres de leur employeur.
- Les travailleurs indépendants ou les propriétaires d’entreprise doivent fournir des états financiers vérifiés, des relevés bancaires et d’autres documents vérifiant leurs sources de revenus.
- Les ratios d’endettement sont soigneusement évalués et vous aurez besoin d’un revenu sain pour y être admissible.
Statut de résidence
- Les citoyens des Émirats arabes unis bénéficient de taux et de conditions hypothécaires préférentiels.
- Les résidents titulaires d’un visa de résidence valide aux Émirats arabes unis sont éligibles aux forfaits hypothécaires standard.
- Les non-résidents peuvent être admissibles, mais ils ont généralement besoin d’acomptes plus élevés et peuvent avoir des taux d’intérêt plus élevés.
- Certains prêteurs proposent des produits hypothécaires spécialisés pour les expatriés résidant à l’étranger.
Taux d’intérêt et conditions
Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à Dubaï peuvent varier en fonction du prêteur, du montant du prêt, de la durée du prêt et d’autres facteurs. Cependant, les taux d’intérêt moyens actuels se situent généralement entre 2,5 % et 6 % pour les prêts hypothécaires conventionnels.
Les conditions hypothécaires typiques à Dubaï sont :
- 5 années
- 10 années
- 15 ans
- 20 ans
- 25 ans
Les durées de 5 ans ont tendance à avoir les taux d’intérêt les plus bas, tandis que les durées de 25 ans ont des taux plus élevés. Les prêteurs peuvent proposer des prêts hypothécaires à taux fixe ou variable. Les taux fixes restent les mêmes sur toute la durée, tandis que les taux ajustables peuvent fluctuer en fonction des indices sous-jacents. Les prêts hypothécaires à taux variable commencent souvent par un taux teaser pendant les 1 à 3 premières années avant d’être réinitialisés.
Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, il est important de comparer les taux d’intérêt et les conditions du prêt auprès de plusieurs prêteurs. Opter pour un prêt à plus court terme peut permettre d’économiser considérablement sur les intérêts pendant la durée du prêt, mais entraînera des mensualités plus élevées. Il est essentiel de trouver le bon équilibre entre un paiement mensuel abordable et des économies d’intérêts à long terme.
Frais et coûts
Lorsque vous financez l’achat d’une propriété à Dubaï, vous devrez prévoir divers frais et coûts au-delà de l’acompte et des versements hypothécaires. Voici quelques-uns des principaux frais à connaître :
Frais de demande de prêt hypothécaire
La plupart des prêteurs facturent des frais initiaux juste pour demander un prêt hypothécaire, généralement entre 500 et 1 000 AED. Cela permet de couvrir leurs frais administratifs liés au traitement des demandes.
Frais d’évaluation
Le prêteur voudra estimer la valeur de la propriété que vous financez pour s’assurer qu’il s’agit d’une garantie adéquate. Attendez-vous à payer environ 2 000 à 3 500 AED pour un rapport officiel d’évaluation immobilière.
Frais de traitement hypothécaire
Une fois approuvés, les prêteurs factureront 1 à 2 % du montant du prêt pour finaliser et mettre en place l’hypothèque. Cela couvre les frais de préparation des documents, de souscription et d’origination.
Frais d’inscription et de transfert
Lors de l’achat d’une propriété à Dubaï, des frais d’enregistrement de 4 % sont appliqués sur la valeur de vente. L’acheteur paie ces frais pour transférer légalement la propriété à son nom.
Frais d’enregistrement hypothécaire
Il y aura également des frais minimes d’environ 500 AED pour enregistrer l’hypothèque sur le titre de propriété. Cela enregistre légalement les intérêts garantis du prêteur.
Honoraires d’agent immobilier
Les agents immobiliers facturent généralement 2 à 3 % du prix d’achat. En tant qu’acheteur, vous paierez cette commission pour leurs services qui vous aideront à trouver et à acquérir la propriété.
Frais divers
D’autres frais mineurs peuvent inclure l’assurance hypothécaire, les évaluations, les inspections, l’attestation de documents, etc. Prévoyez 1 à 2 % du montant du prêt pour ceux-ci.
Tenez compte de tous ces coûts dans votre budget lors du financement d’une propriété à Dubaï. Les frais ajoutent généralement 6 à 10 % au montant de l’acompte.
Taxes et droits
Contrairement à la plupart des pays, il n’y a pas d’impôt sur le revenu à Dubaï. Cependant, il y a certains frais et droits de transfert à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété à Dubaï :
- Frais de transfert : Lors de l’achat d’une propriété, des frais de transfert de 4% du prix d’achat doivent être payés. Cela couvre l’enregistrement et le transfert de propriété.
- Frais d’enregistrement hypothécaire : Des frais d’enregistrement hypothécaire de 0,25 % à 0,5 % du montant du prêt doivent être payés lors de l’enregistrement d’une hypothèque sur la propriété.
- Frais de service : Les frais de service continus sont facturés par le promoteur ou l’association des propriétaires. Ces frais couvrent l’entretien des espaces et des installations communes. Attendez-vous à des frais d’environ 10 à 20 AED par pied carré par an.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : Depuis 2018, une TVA de 5 % s’applique à l’achat de propriétés commerciales à Dubaï. Les achats de biens résidentiels sont exonérés de TVA.
- Plafond de loyer annuel : Pour les achats sur plan, il existe un plafond de revenus locatifs de 5% par an calculé sur la valeur du bien à l’achèvement. Cela limite les achats spéculatifs.
Ainsi, même si Dubaï n’a pas d’impôt sur le revenu des particuliers ou des sociétés, il existe certains frais et taxes inévitables à prendre en compte. Les frais de transfert en particulier peuvent ajouter 4 % au coût d’achat. Mais dans l’ensemble, les impôts sont faibles et simples comparés à de nombreux autres pays.
Processus et documentation
Le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire à Dubaï suit ces principales étapes :
- Pré-approbation : La plupart des prêteurs hypothécaires voudront que vous obteniez une pré-approbation avant de visiter les propriétés. Cela implique de soumettre une demande avec vos informations personnelles et financières afin que le prêteur puisse évaluer votre éligibilité. Les documents nécessaires à ce stade comprennent le passeport, le visa de résidence, les certificats de salaire et les relevés bancaires.
- Recherche de propriété : Une fois pré-approuvé, vous pouvez commencer à visualiser les propriétés dans les limites de votre budget approuvé. Présélectionnez les propriétés potentielles et faites une offre lorsque vous en trouvez une que vous souhaitez acheter.
- Soumettre une demande de prêt hypothécaire : Après avoir fait accepter une offre sur une propriété, vous soumettez votre demande de prêt hypothécaire complète avec tous les documents requis. Cela comprend une preuve détaillée des revenus, des relevés bancaires, des dettes, des fonds d’acompte et une copie du contrat de vente et d’achat avec le promoteur immobilier.
- Évaluation des biens : La banque organisera sa propre évaluation de la propriété pour s’assurer qu’elle constitue une garantie suffisante pour le montant de l’hypothèque.
- Approbation du prêt : Une fois tous les documents et informations vérifiés, la banque approuvera le prêt si vous remplissez toutes les conditions.
- Signature du contrat hypothécaire : Vous signerez le contrat hypothécaire final avec les conditions détaillées du prêt. Ce contrat est juridiquement contraignant.
- Acompte : Vous devrez transférer les fonds de la mise de fonds comme indiqué dans le contrat hypothécaire et le contrat de vente/achat. Cela représente généralement 25 à 50 % de la valeur de la propriété.
- Transfert de propriété : Une fois l’acompte effectué, le titre de propriété est transféré à votre nom et enregistré auprès du Département foncier de Dubaï. Le processus est terminé une fois cette inscription terminée.
Les documents clés nécessaires tout au long du processus hypothécaire comprennent :
- Copie du passeport
- Copie du visa de séjour
- Preuve de revenus – Certificats de salaire, contrat de travail, états financiers audités (pour les travailleurs indépendants)
relevés bancaires - Rapport de crédit ou relevés de carte de crédit
- Contrat de vente et d’achat de propriété
- Rapport d’évaluation immobilière
- Contrat hypothécaire signé
La préparation de ces documents contribuera à garantir un processus de demande et d’approbation de prêt hypothécaire fluide.