En tant que propriétaire d’un bien immobilier à Dubaï, vous cherchez probablement à obtenir le meilleur retour sur investissement possible sur le marché immobilier de Dubaï. L’une des principales décisions à prendre est de savoir si vous allez profiter de la location de votre appartement à Dubai à longue durée ou à court terme.
Les deux stratégies de location présentent des avantages, des inconvénients et des implications en termes de retour sur investissement sur le marché immobilier de Dubaï, qui évolue rapidement. En pesant soigneusement tous les facteurs, vous pouvez choisir la stratégie de location idéale pour maximiser vos revenus récurrents.
Dans ce guide complet, nous comparerons les locations à court terme et les locations à long terme sur le marché immobilier de Dubaï en fonction de facteurs clés tels que :
- Les rendements locatifs
- Les taux d’occupation
- Les frais de location
- Les exigences légales
- Les besoins de gestion
Nous vous donnerons également des conseils pour vous aider à déterminer la meilleure approche de location en fonction des détails de votre propriété et de vos objectifs d’investissement.
À la fin, vous aurez une vue d’ensemble pour sélectionner la stratégie de location optimale et devenir un propriétaire avisé à Dubaï !
Vue d’ensemble du marché de l’immobilier locatif à Dubaï
Avant de nous pencher sur les spécificités de la location d’un appartement à Dubai (ou tout autre type bien immobilier) à court terme et de la location à long terme, préparons le terrain en rappelant quelques faits essentiels sur le marché de l’investissement immobilier à Dubaï :
- Dubaï possède une forte culture de la propriété et de l’investissement parmi les ressortissants des Émirats arabes unis et les expatriés. Le marché offre des biens de grande qualité avec des rendements attractifs.
- Dubaï étant un centre d’affaires et de tourisme mondial majeur, les gens continuent d’y affluer. Cela alimente une forte demande de logements locatifs tout au long de l’année.
- La population de Dubaï devrait atteindre 5,8 millions d’habitants d’ici 2040. Les grands projets de développement en cours dans l’émirat ne feront qu’accroître les besoins en logements locatifs.
- Les prix de l’immobilier à Dubaï ont baissé de près de 30 % par rapport au pic de 2014. Mais les loyers ont mieux résisté, ne diminuant que de 10 à 15 % au cours de la même période.
- Dubaï a vu 42 000 nouvelles unités résidentielles achevées en 2022, ce qui a augmenté l’offre de logements locatifs. Mais la demande reste suffisamment forte pour absorber et nécessiter encore plus de parc locatif à l’avenir.
Principale conclusion : Avec des fondamentaux immobiliers solides et une croissance démographique et économique attendue, Dubaï offre des opportunités d’investissement immobilier intéressantes pour les personnes à la recherche de revenus locatifs.
Maintenant, explorons deux modèles de location populaires pour capitaliser sur ce marché en pleine croissance en tant que propriétaire.
Deux stratégies de location à Dubai
Location à court terme à Dubaï
La location à court terme consiste à louer un bien immobilier pour une durée inférieure à un an. C’est un excellent moyen de répondre aux besoins des nombreux touristes et voyageurs d’affaires de Dubaï qui recherchent des appartements meublés temporaires.
Voici un aperçu du fonctionnement des locations de vacances à court terme à Dubaï et de leurs avantages pour les investisseurs locatifs :
Qui utilise les locations à courte durée à Dubai ?
Plusieurs segments de clientèle ciblés utilisent fréquemment les appartements en location de courte durée à Dubaï :
- Touristes – Dubaï accueille près de 16 millions de visiteurs par an. Les touristes recherchent des maisons et des appartements de vacances confortables à Dubaï pour des séjours d’une durée moyenne de 3 à 5 nuits.
- Voyageurs d’affaires – De nombreux professionnels prennent l’avion pour de courts séjours de travail, des salons professionnels, des projets d’entreprise, etc. Ils préfèrent les appartements spacieux et haut de gamme aux chambres d’hôtel exiguës.
- Nouveaux expatriés – Les nouveaux expatriés séjournent souvent dans des appartements meublés temporaires pendant qu’ils cherchent un logement à long terme.
- Logement provisoire – Les habitants de Dubaï qui déménagent utilisent des logements provisoires de courte durée pendant leur déménagement.
- Projets spéciaux – Certaines entreprises/institutions ont besoin de quelques unités résidentielles à court terme pour des événements sportifs, des conférences, des tournages de films, etc.
Vous pouvez donc constater que la demande de locations de courte durée à Dubaï est vaste et variée, et ce tout au long de l’année. En tant que propriétaire, vous pouvez positionner votre bien pour bénéficier de ce segment de marché lucratif.
Les meilleurs quartiers pour des locations à court terme à Dubaï
Si votre priorité est de maximiser les rendements locatifs, les locations à court terme ont tendance à offrir des rendements plus élevés dans les meilleurs endroits de Dubaï. Vous devez toutefois faire preuve de stratégie dans le choix de votre propriété.
Les meilleures zones pour les locations à court terme à Dubaï sont les suivantes :
- Une forte activité touristique et hôtelière.
- Des possibilités de shopping, de restauration et de divertissement.
- L’accessibilité par les transports publics.
- Des équipements collectifs tels que des piscines, des salles de sport et des parcs.
Sur la base de ces critères, les meilleurs emplacements pour les locations à court terme à Dubaï sont les suivants :
Dubaï Marina
L’un des quartiers les plus populaires de New Dubai, Dubai Marina attire les voyageurs grâce à sa promenade animée bordée de restaurants et offrant une vue imprenable sur les gratte-ciel.
Rendement élevé pour les locations à court terme :
Studios : 8-10 % de rendement brut
1 lit : 7-9 %
2 lits : 6-8 %
Centre-ville de Dubaï
Avec le plus haut bâtiment du monde et d’autres icônes architecturales, Downtown Dubai attire surtout les voyageurs de luxe. Les meilleurs rendements :
Studios et 1 lit : 6-10 %
2 lits : 5-7 %.
3+ lits (unités plus grandes) : 4-6 %
Palm Jumeirah
Palm Jumeirah – Cette île artificielle abrite des stations balnéaires et des équipements haut de gamme, avec des rendements étonnants, même pour les unités en pleine propriété :
Studios et 1 lit : 8-12 %.
2 lits : 6-10 %.
3+ lits : 5-8 %
Promenade de la marina de Dubaï et plage de JBR
Pour les visiteurs et les jeunes expatriés, les bandes animées du front de mer de Dubai Marina et de JBR Beach ne peuvent être surpassées en termes d’emplacement. Rendements typiques :
Studios : 8-12 %
1 lit : 7-10 %
2 chambres : 6-9 %
Taux de location à court terme à Dubaï
Pour évaluer le potentiel de revenus, examinons les taux moyens de location à court terme à Dubaï :
Loyers journaliers pour les appartements à court terme dans les zones les plus prisées :
- Studios – 500-800 AED
- 1 chambre – 600-1 200 AED
- 2 lits – 800-1 800 AED
Tarifs de location à la semaine :
- Studios – 2 500-5 000 AED
- 1 lit – AED 3,500-7,000
- 2 lits – 5 000-10 000 AED
Locations mensuelles à court terme :
- Studios – 8 000-13 000 AED
- 1 lit – 12 000-18 000 AED
- 2 lits – 18 000-30 000 AED
Vous pouvez donc obtenir des loyers élevés de la part des touristes et des hommes d’affaires à la recherche d’un logement à court terme à Dubaï. Les loyers augmentent pendant les périodes de pointe comme les vacances d’hiver, les vacances d’été, le Ramadan, les grands festivals et les grandes conventions/expositions.
Location d’un appartement à Dubai pendant une longue durée
Qui utilise les locations à longue durée à Dubai ?
Les locataires à long terme de Dubaï qui recherchent des baux de 1 à 2 ans se répartissent en trois catégories :
- Professionnels expatriés
Travailleurs expatriés qualifiés dans des domaines tels que la banque, la technologie, les médias, la santé, etc. Il s’agit généralement de couples/familles à revenus moyens ou élevés.
- Expatriés occidentaux/arabes
Familles arabes de la région du CCG et Occidentaux travaillant localement ou assumant des fonctions commerciales régionales. Attirés par la sécurité et la qualité de vie de Dubaï.
- Ressortissants des Émirats arabes unis
Les familles émiraties représentent une partie des locataires à long terme, en tant que résidences secondaires ou biens d’investissement.
Les écoles, les transports, les équipements et les événements communautaires jouent également un rôle clé dans le choix du quartier pour les familles qui signent des baux annuels.
Les meilleurs quartiers pour des locations à longue durée à Dubai
Les locations à long terme pour les résidents de Dubaï n’offrent pas les mêmes possibilités de rendement à court terme. Cependant, les revenus locatifs annuels sont stables, en particulier dans les zones les plus abordables pour les familles et les professionnels qui souhaitent résider à long terme. Les meilleurs quartiers pour les locations à long terme à Dubaï sont les suivants :
- Des communautés accueillantes pour les familles.
- Accès facile aux écoles et aux commerces.
- Équilibre entre commodités et prix abordables.
- Accès aux quartiers d’affaires pour les navetteurs.
Les meilleurs endroits pour les locations à long terme en se basant sur ces critères sont :
Silicon Oasis de Dubaï
Avec des entreprises technologiques comme Microsoft installées ici et des tours d’appartements plus récentes, Dubai Silicon Oasis s’adresse aux jeunes professionnels à la recherche d’un mode de vie abordable. Rendements bruts typiques :
Studios et 1 lit : 7-8 %
2 lits : 6-7 %
Ville internationale
Connu pour ses prix immobiliers avantageux, International City permet aux locataires de partager leur logement et de faire des économies à Dubaï. Rendements :
Studios : 6-8%
1 lit : 5-7%
2 lits : 4-6%
JVC (Jumeirah Village Circle)
JVC s’est rapidement transformé en une grande communauté avec des résidents de Dubaï attirés par ses prix abordables et la proximité de nouveaux commerces et restaurants. Rendements :
1 lit : 6-8%
2 lits : 5-7%
Dubailand
Avec des options en pleine propriété qui attirent les familles aux budgets moyens, différentes parties du vaste développement de Dubailand continuent de faire l’objet d’une demande de location. Rendements :
Maisons de ville/villas à 3 lits : 4-6%.
Tarifs moyens des locations à long terme à Dubaï
Contrairement aux logements meublés à court terme, les propriétaires fixent généralement des tarifs annuels pour les locations à long terme à Dubaï.
Les loyers annuels moyens suivants sont à prévoir pour les configurations d’appartements les plus courantes :
Studios – 40 000-75 000 AED
1 chambre – 60 000-110 000 AED
2 lits – 90 000-160 000 AED
3 lits – 120 000-250 000 AED
Pour les villas/villas à plusieurs chambres, les loyers annuels moyens demandés sont les suivants :
3 lits – 140 000-220 000 AED
4 lits – 160 000-280 000 AED
5 chambres – 240 000-500 000 AED
Vous continuez donc à percevoir de très bons revenus locatifs grâce à des baux à long terme qui s’adressent à l’importante population d’expatriés et d’émiratis résidant à Dubaï.
Maintenant que nous avons planté le décor des deux modèles de location, plongeons plus profondément dans leurs avantages et inconvénients comparatifs et dans les rendements financiers pour les propriétaires.
5 facteurs à prendre en considération lors du choix de votre stratégie
Rendement locatif
Le facteur le plus important est le rendement locatif, c’est-à-dire le loyer annuel perçu par rapport au prix de votre bien immobilier.
Toutes choses égales par ailleurs, un rendement locatif plus élevé indique un meilleur retour sur investissement.
Voyons les rendements moyens que les propriétaires peuvent obtenir pour différents types d’appartements à Dubaï, pour une location à court terme ou à long terme :
Rendement des baux à court terme
Valeur du bien Rendement annuel des loyers :
AED 1M
Loyer annuel :
AED 100-130K
Rendement :
10-13 %
Hypothèses :
- 50-65 % d’occupation annuelle
- 500-800 AED par jour en moyenne
Rendement des baux à long terme
Valeur du bien Rendement annuel des loyers :
AED 1M
Loyer annuel :
AED 60-75K
Rendement :
6-7.5 %
Hypothèses :
- Taux d’occupation annuel proche de 100%
- Loyer mensuel de 5 000 à 6 250 AED
Conclusion :
- Avantage du rendement locatif à court terme = +3 à 5%.
- Il est clair que les locations à court terme à Dubaï génèrent des rendements beaucoup plus élevés en raison des prix élevés à la nuitée ou à la semaine que l’on peut facturer aux touristes et aux visiteurs d’affaires.
- Les propriétaires obtiennent des rendements nets supplémentaires de 3 à 5 % pour les locations de courte durée, malgré un taux d’occupation inférieur d’environ 30 %, ce qui a une incidence considérable sur le résultat net pendant toute la durée de vie d’un bien immobilier.
- Les investisseurs avisés achètent spécifiquement des biens sur le marché immobilier de Dubaï adaptés à la location de courte durée afin de profiter de ces rendements supérieurs.
Taux d’occupation
La question suivante est celle des taux d’occupation atteints. Maximiser le nombre de jours d’occupation par les locataires augmente directement votre revenu locatif annuel. Les locations de courte durée à Dubaï pour les touristes et les hommes d’affaires sont plus volatiles au cours de l’année, en fonction des cycles de voyage des touristes et des entreprises.
La saisonnalité a également un impact sur les tarifs, par exemple, les loyers journaliers augmentent de 30 à 50 % pendant les périodes de pointe en hiver et en été, mais diminuent pendant les mois intermédiaires.
Cela dit, les données montrent des taux d’occupation annuels moyens de 50 à 65 % pour les résidences de vacances de Dubaï bien gérées qui répondent aux flux importants du tourisme et des affaires.
Le taux d’occupation peut être plus élevé (~75%) pour les unités exceptionnelles de courte durée situées dans des endroits privilégiés ou entièrement gérées via des portails en ligne tels qu’Airbnb.
Inversement, l’occupation des locations à long terme est de 85-95%+, étant donné que les familles résidentes signent des baux de 1 à 2 ans. Le taux de rotation des locataires est faible et les résidents renouvellent souvent leur contrat dans le même logement pendant plusieurs années.
Conclusion : La location d’un appartement, ou autre bien, à Dubai pendant une longue durée bénéficie d’un taux d’occupation de 10 à 20 % supérieur à celui des unités meublées à court terme.
Dépenses et entretien
Le troisième facteur clé est celui des dépenses. Les propriétaires doivent prendre en compte à la fois les dépenses liées à la propriété et les coûts de gestion de chaque modèle de location.
En ce qui concerne les dépenses, les unités de courte durée impliquent certainement plus de frais d’exploitation.
L’ameublement d’un appartement ou d’une villa selon les normes de l’hôtellerie de luxe implique un investissement initial important de 50 000 à 150 000 AED et plus. Des travaux de décoration mineurs sont également nécessaires pour maintenir les unités au goût du jour, à mesure que les goûts des consommateurs évoluent.
Le remplacement des appareils électroménagers, des appareils électroniques, des meubles, etc. en panne à cause de l’usure ou d’une mauvaise manipulation peut entraîner des dépenses au fil du temps.
Les frais d’exploitation tels que la climatisation, le nettoyage, etc. augmentent également avec la rotation des locataires.
Les propriétaires prudents amortissent les dépenses en ajoutant des primes dans les prix à la nuitée ou à la semaine pour protéger leur retour sur investissement.
Les coûts d’exploitation sont nettement moins élevés pour les logements à long terme non meublés et sans décoration. Il faut néanmoins s’attendre à des réparations régulières des appareils électroménagers et des systèmes ménagers, ainsi qu’à des frais de peinture entre les différents cycles de location.
Conclusion : Les locations à court terme entraînent des dépenses et des coûts de gestion plus élevés.
Lois et réglementations
Les deux modèles de location de Dubaï présentent des nuances réglementaires qui méritent d’être soulignées :
Lois sur les locations de courte durée
Selon la législation de Dubaï, les propriétés détenues par les propriétaires dans les zones libres (comme Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, etc.) n’ont pas de restrictions sur les durées minimales de séjour.
Les investisseurs peuvent donc légalement louer à court terme sans permis. En revanche, les locations à court terme de moins de 30 jours dans les zones non libres nécessitent des licences commerciales de Dubai Tourism.
Les personnes qui louent plusieurs propriétés à court terme doivent également s’enregistrer auprès du DTCM. Dans l’ensemble, la réglementation est assez légère en ce qui concerne les locations de courte durée aux touristes par des propriétaires directs à Dubaï.
Les tiers comme Airbnb sont soumis à des exigences plus complexes en matière de licence et de contrat de location pour les locations à domicile.
Lois sur les locations de longue durée
Le Rental Dispute Settlement Centre (RDC) supervise le marché de la location à longue durée à Dubaï et régit les litiges entre propriétaires et locataires.
Les propriétaires doivent respecter l’intégralité de la durée du bail, ce qui permet d’immobiliser les locataires (généralement 1 an). Les augmentations de loyer sont plafonnées à 10 % lors du renouvellement des contrats à durée déterminée.
Il est illégal d’expulser un locataire sans motif, même après la fin de la période contractuelle. Les frictions sont donc plus nombreuses lorsque des problèmes surviennent avec des occupants de longue durée.
Conclusion : En dehors de quelques contraintes locales, Dubaï impose peu de formalités administratives aux propriétaires qui proposent des locations meublées à court terme. Les règles relatives à la location à long terme sont plus complexes.
Besoins en matière de gestion
La dernière considération cruciale est la gestion opérationnelle. Il est essentiel de gérer correctement votre propriété pour maximiser les loyers et le taux d’occupation.
Les logements de courte durée nécessitent une surveillance quotidienne approfondie, comme la gestion des tarifs, le marketing numérique, la communication avec les clients, les arrivées et les départs, le nettoyage, le réapprovisionnement en fournitures, etc. La plupart des investisseurs immobiliers font appel à des sociétés spécialisées qui prélèvent une commission de 25 à 30 %.
Les propriétaires s’occupent de la publicité et de la recherche de locataires et financent les réparations pour les propriétés à long terme. Mais les besoins de supervision pratique sont minimes, les résidents restant 1 à 2 ans ou plus.
De nombreux acheteurs font également appel à un gestionnaire d’actifs qui perçoit 8 à 10 % du loyer annuel. Il s’occupe de la mise en réseau des locataires, de la sélection des locataires et de la conclusion des contrats, du financement et de la supervision des réparations, de la perception des loyers, etc.
Conclusion : Les maisons de vacances pour une location à courte durée nécessitent une gestion quotidienne lourde.
Quel modèle de location les propriétaires de Dubaï doivent-ils choisir ?
Nous avons maintenant couvert tous les facteurs clés qui différencient les locations à court terme des locations à long terme pour les investisseurs immobiliers de Dubaï qui cherchent à générer des revenus.
La matrice de décision comporte de nombreuses variables qui interagissent entre elles, mais certains principes fondamentaux se dégagent :
Cibler les caractéristiques des biens immobiliers en fonction de la demande
Tous les biens immobiliers ne conviennent pas de la même manière aux idéaux de location à court ou à long terme. Les investisseurs doivent sélectionner des unités dont les caractéristiques correspondent au profil des locataires de chaque modèle.
Les nouveaux bâtiments de haute qualité situés dans les hauts lieux du tourisme sont essentiels pour les locations de vacances à Dubaï. Pour les résidents à long terme, la communauté, les écoles et l’accès aux transports deviennent de plus en plus importants, tout comme la taille de l’unité.
Engager une gestion spécialisée
Une gestion appropriée par un tiers est presque obligatoire pour gérer avec succès des unités de courte durée pour des clients extérieurs à la ville. Cela permet d’optimiser la tarification dynamique, la visibilité numérique, les réservations centralisées et un service d’accueil de qualité.
Même les unités à long terme justifient au moins un gestionnaire d’actifs pour assurer la liaison avec les locataires et superviser l’entretien de la propriété entre les occupations.
Peser les objectifs globaux
Les investisseurs doivent évaluer leurs objectifs stratégiques plus larges en matière de location, au-delà de la simple maximisation des revenus récurrents. Les questions à se poser sont les suivantes :
- Quels types de biens correspondent le mieux aux profils de locataires souhaités ? Touristes ou résidents ?
- Quel degré de supervision directe suis-je prêt à/en mesure d’assurer moi-même ?
- Quels changements politiques ou évolutions du marché pourraient avoir un impact différent sur chaque modèle à long terme ?
Location à court terme :
- Durée typique d’un bail : Location à la journée, à la semaine, au mois (moins d’un an)
- Ameublement : Entièrement ou partiellement meublé
- Type de locataire : Touristes, voyageurs d’affaires, expatriés temporaires
- Gestion requise : Élevée – accueil des clients, nettoyage, entretien
- Cadre juridique : Réglementée par le DTCM
- Rendement locatif : Plus élevé mais plus de variables
Location à long terme :
- Durée typique d’un bail : Contrats annuels (renouvelables)
- Ameublement : Généralement non meublé
- Type de locataire : Résidents de Dubaï et expatriés
- Gestion requise : Faible – principalement renouvellements et paiements
- Cadre juridique : Réglementé par le RDSC
- Rendement locatif : Des revenus plus faibles mais stables
Envisager de combiner les modèles
Les investisseurs avisés de Dubaï déploient souvent une stratégie mixte de location courte et longue dans l’ensemble de leurs biens.
Par exemple, un investisseur peut :
- Louer quelques maisons de ville à plusieurs lits sur la base de contrats annuels pour maximiser l’occupation.
- Louer des appartements de luxe à court terme à des visiteurs étrangers à des tarifs élevés.
Cette approche mixte permet de tirer profit des deux modèles. La combinaison dépend de la tolérance au risque de l’investisseur et de son approche de la construction du portefeuille.
Conclusion
Le choix entre la location à court terme et la location à long terme dépend en grande partie de vos objectifs de vie et de l’implication que vous souhaitez avoir en tant que propriétaire à Dubaï.
Si vous recherchez un rendement maximal et que vous n’avez pas l’intention de gérer activement des unités, les locations meublées à court terme offrent un potentiel de revenus inégalé, en ciblant le secteur touristique de Dubaï. Il suffit d’être prêt à s’investir dans la gestion.
Les logements non meublés à long terme loués à des résidents offrent des rendements annuels plus stables (bien que plus faibles), ce qui permet d’obtenir des revenus plus passifs avec moins de contraintes.
L’une ou l’autre solution peut s’avérer financièrement intéressante dans le cadre d’un portefeuille d’investissement immobilier diversifié à Dubaï. Veillez simplement à choisir l’emplacement en connaissance de cause et à viser des loyers sains en surveillant les annonces comparables à l’aide de Jenna Estates.
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